Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, herkesin kullanım veya satış konusunda kolayca anlaşacağı anlamına gelmez. Ortaklığın giderilmesi, birlikte mülkiyetin sona erdirilip paylaşmanın sağlanmasına yönelik bir yoldur. Ama ilk adım hemen satış istemek değil, mülkiyet biçimini ve bütün hak sahiplerini belirlemektir.
Bu yazıda
Paydaşlık ve miras ortaklığı ayrımı
Tapuda paylı mülkiyet bulunması ile miras nedeniyle elbirliği mülkiyetinin doğması farklı yapılardır. Mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve varsa sonradan gerçekleşen devirler birlikte incelenmelidir. Eski bir tapu fotokopisi, bugün kimlerin hak sahibi olduğunu her zaman göstermez. Ölen paydaşın mirasçıları da değerlendirmeye dahil edilmelidir.
Türk Medenî Kanunu’nun 698. maddesi paylaşma istemini düzenlerken, ortaklığı devam ettirme yükümlülüğü ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenememesi gibi sınırlamalar da getirir. Bu nedenle yalnız pay sahibi olmak, her durumda aynı şekilde ve aynı zamanda sonuç alınacağını göstermez. Tapudaki sınırlı ayni haklar da araştırılmalıdır.
Aynen bölüşme ile satış farklı seçeneklerdir
Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin paylaşılması biçiminde gerçekleşebilir. Aynen bölünmenin mümkün olup olmadığı, taşınmazın özellikleri ve ilgili teknik düzenlemelerle değerlendirilir. Parselin yüzölçümü kadar imar durumu, kullanım niteliği ve bölünmenin değer üzerindeki etkisi de önem taşıyabilir.
Bölme koşullara uygun değilse veya önemli değer kaybı olmadan yapılamıyorsa açık artırmayla satış gündeme gelir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaşın bunu istemesi yeterli değildir. Bir binanın kimin emeğiyle yapıldığı gibi ek tartışmalar ise ayrı hukuki değerlendirme gerektirebilir.
Dosyayı anlaşma ihtimaline de hazırlamak
Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabuluculuk başvurusu kural olarak gerekir. Görüşme, payın devri, kullanımın düzenlenmesi veya taşınmazın birlikte değerlendirilmesi gibi seçenekleri somutlaştırabilir. Ancak taşınmaz devrini içeren bir anlaşmanın şekil ve uygulanabilirlik koşulları ayrıca kontrol edilmelidir.
Güncel tapu kaydı, tüm hak sahiplerinin bilgileri, miras belgeleri ve taşınmazın fiilî kullanım durumu tek dosyada toplanmalıdır. Kira gelirleri, yapılan masraflar veya kullanım karşılığı talepler paylaşma davasıyla otomatik olarak çözülmüş sayılmaz. Talebin hangi sorunu hedeflediğini baştan ayırmak, eksik beklentiyle sürece girilmesini önler ve gerçekçi bir görüşme zemini sağlar.
Hangi belgeler yararlı olabilir?
- Güncel tapu ve takyidat bilgileri
- Mirasçılık belgeleri ve hak sahiplerinin adresleri
- İmar, parsel ve fiilî kullanım belgeleri
- Varsa paylaşım sözleşmesi, kira ve masraf kayıtları
Ortaklığın giderilmesi davası açılınca taşınmaz mutlaka satılır mı?
Hayır. Aynen paylaşmanın mümkün olup olmadığı ve kanuni koşullar incelenir. Satış önemli bir seçenek olsa da her dosyanın baştan belirlenmiş tek sonucu değildir.
Kaynaklar ve dayanaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – UYAP (yeni sekmede açılır)
m.698–703: Paylaşma istemi, aynen bölüşme, satış ve elbirliği mülkiyeti.
- 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu (yeni sekmede açılır)
m.17/B ve 18/B: Taşınmaz işlemleri ile paylaştırma ve ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk.
Son güncelleme: 7 Ekim 2026. Mevzuat ve uygulama değişiklikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir.