Kiracılı bir konutun satılması, hem alıcı hem de kiracı için yeni sorular doğurur. Alıcı taşınmak isterken kiracı sözleşmesinin sürüp sürmeyeceğini merak edebilir. Sağlıklı bir değerlendirme için satışın sözleşmeye etkisi, ihtiyaç nedeniyle tahliye şartları ve kira ödemesinin kime yapılacağı ayrı başlıklarda ele alınmalıdır.
Bu yazıda
Satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden bitirmez
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle tapudaki malik değişikliğini, kiracının o gün konutu boşaltması gerektiği şeklinde yorumlamak doğru değildir. Önceki sözleşme, ek protokoller ve kira dönemini gösteren belgeler yeni dönemde de önem taşır.
Kiracı açısından ilk pratik adım, yeni malik olduğunu bildiren kişinin bilgilerini ve ödeme talebini doğrulamaktır. Hesap değişikliğiyle ilgili yazışmalar saklanmalı; dekontlarda ödemenin hangi taşınmazın hangi ayına ait olduğu anlaşılmalıdır. Malik değişikliği yaşandığı için ödeme tamamen bırakılmamalıdır. Kime ödeme yapılacağı konusunda çelişkili talepler varsa izlenecek yol ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni malikin ihtiyacı için özel bir takvim vardır
TBK 351, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacına dayanan yolu düzenler. Sadece satın alma işlemi yeterli değildir; maddede belirtilen kullanma zorunluluğunun koşulları somut olayda değerlendirilir. İhtiyacın kime ait olduğu ve neden bu taşınmazın kullanılmak istendiği açıklığa kavuşturulmalıdır.
Bu yolda edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması koşuluyla, edinmeden altı ay sonra dava açılabilir. Kanun ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla bu hakkın kullanılmasına da imkân tanır. Hangi takvimin uygulanacağı; edinme, bildirim ve sözleşme bitiş tarihleri birlikte incelenerek belirlenmelidir. Bildirimin usulü ve ulaştığını gösteren kayıtlar önemlidir.
Bildirim, tahliye kararı ve fiilî teslim farklı aşamalardır
Bir ihtar gönderilmesi veya altı aylık sürenin dolması, kiracının mahkeme kararı olmadan zorla çıkarılabileceği anlamına gelmez. İhtiyaç nedeniyle açılacak kira uyuşmazlığı davasında dava şartı arabuluculuk süreci de gözetilmelidir. Arabuluculuk başvurusu ve dava takvimi birbirinden kopuk hesaplanmamalı; başvuru tarihleri dosyaya işlenmelidir.
Satın alma öncesinde taşınmazı kısa sürede kullanmayı planlayan alıcı, kiracının sözleşmesini ve mevcut hukuki durumu incelemelidir. Kiracı da yeni sözleşme veya tahliye belgesi imzalarken bunun mevcut haklara etkisini anlamalıdır. Taraflar teslim tarihinde anlaşırsa anahtar teslimi, sayaçlar, kalan ödemeler ve depozito hesabı yazılı ve açık biçimde düzenlenebilir.
Hangi belgeler yararlı olabilir?
- Kira sözleşmesi ve sonradan imzalanan ekler
- Edinme tarihini gösteren tapu bilgileri
- Yazılı bildirim ve tebliğe ilişkin kayıtlar
- Kira ödeme dekontları, hesap değişikliği bildirimleri ve ihtiyaçla ilgili belgeler
Yeni malik istediği kira tutarıyla hemen yeni sözleşme imzalatabilir mi?
Satış tek başına mevcut sözleşmeyi ortadan kaldırmaz. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; kira bedelinin değiştirilmesi ile ihtiyaç nedeniyle tahliye ise kendi şartları olan ayrı konulardır.
Kaynaklar ve dayanaklar
- Türk Borçlar Kanunu (yeni sekmede açılır)
Madde 310: kiralananın el değiştirmesi; madde 351: yeni malikin gereksinimi, yazılı bildirim ve dava takvimi.
- Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (yeni sekmede açılır)
Madde 18/B: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk ve kanuni istisna.
Son güncelleme: 10 Ekim 2026. Mevzuat ve uygulama değişiklikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir.