Kira uyuşmazlıklarında yıllık sözleşme artışı ile mahkemenin kira bedelini belirlemesi sıkça birbirine karıştırılır. Oysa önce kira ilişkisinin süresi, yenileme tarihi ve sözleşmedeki hüküm okunmalıdır. Güncel bir ilan bedeli veya tek bir enflasyon oranı, her dosya için doğrudan sonuç vermez.
Bu yazıda
Yıllık artışın temel çerçevesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemler için yapılan artış anlaşmasını bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. Bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de bu kural uygulanır. Sözleşmede daha düşük geçerli bir artış kararlaştırılmışsa, üst sınırın bulunması tek başına o oranda artış yetkisi vermez.
Hangi dönemin verisinin kullanılacağı kira yenileme tarihine göre belirlenmelidir. Geçmişte konut kiraları için uygulanmış yüzde yirmi beşlik geçici sınırlama, günümüzdeki her yenilemeye otomatik uygulanacak kalıcı kural değildir. Eski döneme ilişkin bir uyuşmazlıkta ise o tarihte yürürlükte olan düzenleme ayrıca incelenir.
Beş yılı aşan ilişkilerde değerlendirme
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kanunun öngördüğü koşullarla hâkim yeni bedeli belirlerken TÜFE değişimi, taşınmazın durumu ve emsal kiraları birlikte değerlendirir. Bu inceleme, kiraya verenin istediği tutarı tek taraflı bildirmesiyle aynı şey değildir. Emsalin konumu, büyüklüğü ve kullanım koşulları da önemlidir.
Bir ilan, gerçekte hangi bedelle sözleşme kurulduğunu göstermeyebilir. Bu nedenle emsal belgelerinin niteliği araştırılmalıdır. Dövizle belirlenen kiralar ve olağanüstü koşullar nedeniyle uyarlama iddiaları farklı hükümler gerektirebilir; kira tespiti ile uyarlama kavramları birbirinin yerine kullanılmamalıdır.
Dönem başlangıcı ve dava hazırlığı
Kira bedelinin belirlenmesi davasının ne zaman açıldığı ve varsa yazılı bildirimin tarihi, kararın hangi kira döneminden itibaren etkili olacağını değiştirebilir. Kanunun 345. maddesindeki otuz günlük bildirim veya dava düzeni ile sözleşmede artış hükmü bulunmasına ilişkin ayrım birlikte okunmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk da planlamaya dahil edilir.
Hesap yapılırken başlangıç sözleşmesinden itibaren tüm yenilemeler, ek protokoller ve ödemeler tek tabloda toplanmalıdır. Tarafların sonradan imzaladığı belgenin yeni ilişki mi yoksa mevcut ilişkinin devamı mı olduğu, yalnız başlığından anlaşılmaz. İstenen tutar kadar hangi dönem için istendiğinin de açık olması gerekir.
Hangi belgeler yararlı olabilir?
- İlk kira sözleşmesi ve bütün ek protokoller
- Yenileme tarihleri ile ödeme dökümü
- Yazılı bildirimler ve tebliğ belgeleri
- Özellikleri açıklanmış emsal kira belgeleri
Beş yıl dolunca kiraya veren istediği bedeli hemen uygulayabilir mi?
Hayır. Beş yıllık eşik, kanundaki tespit değerlendirmesini gündeme getirir. Yeni bedelin belirlenmesi ve hangi tarihten itibaren bağlayacağı, sözleşme ve usul koşullarıyla birlikte incelenir.
Kaynaklar ve dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – UYAP (yeni sekmede açılır)
m.138, 344 ve 345: Güncel TÜFE ölçütü, beş yıllık dönem, uyarlama ve kararın etkisi.
- Adalet Bakanlığı – Geçici konut kira sınırı açıklaması (yeni sekmede açılır)
2023–2024 konut kira dönemine ilişkin geçici yüzde 25 sınırının tarihsel açıklaması.
- 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu (yeni sekmede açılır)
m.18/B: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.
Son güncelleme: 7 Ekim 2026. Mevzuat ve uygulama değişiklikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir.