Apartman yönetiminden gelen tek bir aidat tutarı; temizlik, ortak elektrik, personel gideri veya büyük bir onarım için ayrılan parayı birlikte içerebilir. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümüne yalnızca toplam tutarla başlanmamalıdır. Giderin niteliği, hangi döneme ait olduğu ve kimden hangi hukuki ilişkiye dayanılarak istendiği belirlenmelidir.
Bu yazıda
Aidat başlığı altındaki kalemleri ayırın
Önce yönetimden dönem ve gider türü bazında açıklayıcı döküm istenmesi yararlıdır. Düzenli temizlik hizmetiyle çatı yenileme bedelini aynı kalem gibi ele almak, kiracı ile ev sahibi arasındaki hesabı zorlaştırır. İşletme projesi, yönetim planı, ilgili kurul kararı ve ödeme makbuzları birlikte incelenmelidir. Bir masrafa aidat adı verilmesi, bütün hukuki sonuçları tek başına belirlemez.
Kira sözleşmesinde yan giderlere ilişkin hüküm bulunması da incelemenin parçasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 341. maddesi, konut ve çatılı işyerlerinde kullanma giderlerini düzenler. Giderin kullanım hizmeti mi, mülkiyetle ilgili bir yatırım veya onarım mı olduğu araştırılmadan her masrafın otomatik olarak kiracıya ya da ev sahibine ait olduğu söylenmemelidir.
Yönetime karşı borç ile taraflar arasındaki hesap aynı değildir
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılmasını düzenler. 22. madde ise belirli ortak gider ve avans borçları bakımından bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerin de malik ile birlikte sorumluluğunu öngörür. Dolayısıyla yönetimin bir kişiye başvurabilmesi, giderin kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkide son olarak kimin üzerinde kalacağını tek başına çözmez.
22. maddedeki kiracı sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır; bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ancak bu kural, sözleşmeye göre kiracının zaten üstlendiği bütün olağan kullanım giderlerinin her durumda kiradan indirilebileceği şeklinde genellenmemelidir. Hangi borcun kimin yerine ödendiği, kira sözleşmesi, dönem ve ödeme belgesi üzerinden açıklığa kavuşturulmalıdır.
Hesap itirazını belgeleyin, tebligatları ayrı takip edin
Kat maliki, ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ileri sürerek ortak giderlere katılmaktan kaçınamaz. Buna karşılık yanlış dönem, mükerrer ödeme veya hatalı dağıtım iddiası somut kayıtlarla açıklanabilir. Önceki borç bakiyesi ile yeni dönemin tahakkuklarını ayırmak, aynı tutarın iki kez istenip istenmediğini görmeyi kolaylaştırır.
Yönetime yazılı açıklama gönderildiğinde bir kopyası ve teslim kaydı saklanmalıdır. Hesap itirazı yapılmasıyla icra takibine süresinde itiraz edilmesi aynı işlem değildir; ödeme emri gelirse belgedeki süreler ayrıca incelenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru şartı da vardır. Görüşmeye yalnızca toplam borç rakamıyla değil, dönemlere ayrılmış hesap ve belgelerle hazırlanmak yararlıdır.
Hangi belgeler yararlı olabilir?
- Kira sözleşmesi ve yan giderlerle ilgili ek düzenlemeler
- Yönetim planı, ilgili kararlar ve işletme projesi
- Aylara ve gider türlerine ayrılmış borç dökümü
- Ödeme makbuzları, banka dekontları ve varsa ödeme emri
Ev boş duruyorsa malik aidat ödemekten kurtulur mu?
Bağımsız bölümün kullanılmaması tek başına ortak gider sorumluluğunu kaldırmaz. Hangi kalemin nasıl paylaştırıldığı ayrıca incelenebilir; kullanmama gerekçesi bütün ortak giderleri reddetme hakkı vermez.
Kaynaklar ve dayanaklar
- Kat Mülkiyeti Kanunu (yeni sekmede açılır)
Maddeler 20 ve 22: ortak giderlere katılma ile bağımsız bölümden yararlananların sorumluluğu; madde 28: yönetim planı.
- KVKK Kurul Kararı: Aidat borcu bilgisinin ev sahibine iletilmesi (yeni sekmede açılır)
29 Eylül 2020 tarihli 2020/755 sayılı kararın hukuki çerçevesinde Kat Mülkiyeti Kanunu 22. maddeye ilişkin açıklamalar.
- Türk Borçlar Kanunu (yeni sekmede açılır)
Madde 341: konut ve çatılı işyerlerinde kullanma giderleri.
- Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (yeni sekmede açılır)
Madde 18/B: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk.
Son güncelleme: 10 Ekim 2026. Mevzuat ve uygulama değişiklikleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir.